IL PRIMO COMMA DELL’ART.63 DELLE DISP.DI ATTUAZ.DEL COD. CIV.
Il primo comma dell’art. 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile recita:
“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea,
l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione
immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora
soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”
La norma citata è in vigore dal 18/06/2013 in virtù dell’art. 18 L. 11.12.2012, n. 220
Il condomino moroso può pertanto essere esposto anche all’azione dei creditori del condominio. La riforma
ha infatti introdotto l’obbligo per l’amministratore di comunicare le generalità dei condomini morosi ai
creditori che lo interpellino e che non siano stati ancora soddisfatti.
L’amministratore ha quindi l’obbligo di comunicare le informazioni concernenti i condomini morosi, qualora
i creditori ne facciano richiesta.
La ratio sottesa alla riforma, intervenuta con L. 220/2012, è quella di evitare che le condotte dei condomini
morosi mettano in difficoltà il condominio nel suo complesso.
In merito alla protezione dei dati personali in materia di contabilità condominiale, il Garante ha precisato
che la privacy non deve mai rappresentare un limite per la trasparenza della gestione condominiale, in
quanto ai condomini deve essere assicurata una trasparenza dei dati contabili, purché non vengano
divulgati spese o morosità al di fuori di tale ambito (cfr. punto 2 del vademecum del palazzo –
Provvedimento del 10 luglio 2006).
LA GIURISPRUDENZA
Tribunale di Teramo ordinanza n. 580/2019 in conformità Tribunale di Vicenza n. 109/2019
“La norma contenuta nell’art. 63 Disp. Att. c.c. deve essere interpretata nel senso che, qualora vi sia un
condomino moroso, il creditore (qualunque sia la somma) debba sempre preliminarmente agire nei
confronti del condomino moroso, anche nell’ipotesi in cui vi siano somme accreditate sul conto corrente
condominiale.”.
Cassazione civile – sez. II – 20 Maggio 2019, n. 13505
La responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore per l’esecuzione dei lavori
inerenti parti comuni assunta dall’amministratore del condominio, o comunque, nell’interesse del
condominio – nel regime antecedente alla garanzia ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., introdotta dalla legge
n. 220 del 2012 -, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del
condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1123 c.c., essendo tale
norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese. Ne consegue che al
condomino, che abbia versato al terzo creditore anche la parte dovuta dai restanti condomini, allo scopo di
ottenere da costoro il rimborso di quanto da lui corrisposto, non può consentirsi alcun diritto di regresso,
ex art. 1299 c.c., né per l’intera somma dovuta dal condominio, né nei confronti degli altri condomini, sia
pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi, né il predetto condomino può avvalersi
della surrogazione legale in forza dell’art. 1203, n. 3, c.c., giacché essa – implicando il subentrare del
condebitore adempiente nell’originario diritto del creditore soddisfatto in forza di una vicenda successoria –
ha luogo soltanto a vantaggio di colui che, essendo tenuto con altri o per altri al pagamento del debito,
aveva interesse a soddisfarlo. Il condomino che ha pagato quote dei lavori di riparazione delle parti comuni
gravanti sugli altri rimane titolare dell’azione d’ingiustificato arricchimento, stante il vantaggio economico
ricevuto dai condomini.
Cassazione civile – sez. VI – 09 Ottobre 2017, n. 23621.
In caso di azione proposta da soggetti terzi rispetto al condominio e volta all’adempimento delle
obbligazioni contratte dall’amministratore per conto del condominio medesimo, passivamente legittimati
sono i proprietari effettivi delle unità immobiliari e non anche coloro che possano apparire tali, poggiando
la responsabilità "pro quota" dei condomini sul collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale
condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari; né, onde invocare l’quot;apparentia iuris" e
garantire l’affidamento del terzo creditore, può negarsi rilievo a tale dato pubblicitario, giacché il principio
dell’apparenza si applica solo quando sussistono uno stato di fatto difforme dalla situazione di diritto ed un
errore scusabile del terzo in buona fede circa la corrispondenza del primo alla seconda, assumendo essa
rilievo giuridico solo per individuare il titolare di un diritto, ma non per fondare una pretesa di
adempimento nei confronti di chi non sia debitore.
Cassazione Civile – Sez. III – Sentenza 29 settembre 2017, n. 22856
L’esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del
condominio, per le obbligazioni di fonte negoziale contratte dall’amministratore, può avere legittimamente
luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato, che il creditore
può limitarsi ad allegare.
Nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione e/o proceda per il totale dell’importo portato dal
titolo nei confronti di un solo condomino, implicitamente allegando una responsabilità dell’intimato per
l’intero ammontare dell’obbligazione, quest’ultimo potrà opporsi all’esecuzione deducendo di non essere
affatto condomino, ovvero deducendo che la sua quota millesimale è inferiore a quella esplicitamente o
implicitamente allegata dal creditore.
Tribunale Roma, 01 Febbraio 2017.
Merita accoglimento la richiesta di fissare, ai sensi del’art.614 bis c.p.c., una somma a carico del
condominio per l’eventuale ritardo nell’esecuzione della condanna, ex art.63 disp. att. cod.civ., a
comunicare al creditore insoddisfatto i dati dei condòmini morosi in relazione al credito vantato e delle
quote di debito singolarmente a loro carico sulla base delle tabelle millesimali.
Tribunale Monza, 27 Aprile 2016.
Come nell’esecuzione ordinaria il titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti dell’ente di gestione
condominiale in persona dell’amministratore pro-tempore, per essere validamente azionato nei confronti
del singolo condomino, deve essere necessariamente notificato unitamente al precetto al medesimo
condomino contro il quale si intende agire, così nell’esecuzione speciale di cui al R.D. 639/1910 al singolo
condomino deve essere notificata l’ingiunzione di cui all’art. 2 del citato regio decreto prima di poter
procedere al pignoramento e ciò a prescindere dalla natura solidale o parziaria dell’obbligazione assunta
con la sottoscrizione del contratto di fornitura del servizio idrico integrato.
